مبایعه نامه چیست و نحوه تنظیم آن چگونه است؟

مبایعه ‫نامه واژه‌ای است که تقریبا همه‌ی افراد جامعه آن را شنیده‌اند و آنچه که در ابتدا با شنیدن این واژه به ذهن خطور می‌کند مبایعه نامه‌ی املاک است و مسلما یکی از دغدغه‌های ذهنی افراد چه آنهایی که تاکنون برای خرید یا فروش از مبایعه نامه استفاده کرده‌اند و چه آنهایی که استفاده نکرده‌اند باید بدانند که در تنظیم مبایعه نامه چه نکاتی را باید رعایت کنند تا مطمئن باشند در آینده مشکلاتی برای آنها ایجاد نمی‌شود؟‬‬‬ در این مقاله خواهیم دید مبایعه نامه چیست و نحوه تنظیم آن چگونه است.

پیش از آنکه به تفصیل در خصوص مبایعه ‫نامه‌ی املاک نکاتی را بیان کنیم باید این نکته را متذکر شویم که از دید حقوقی در مفهوم دقیق کلمه واژه‌‌ی مبایعه نامه درست نیست زیرا مبایعه نامه در زبان عربی بر وزن مفاعله است و به این معنی است که یک شخص در یک زمان هم خریدار باشد و هم فروشنده، در حالی که در قراردادهای مبایعه نامه که به صورت تیپ هم تهیه شده و عنوانش مبایعه نامه است یک طرف فروشنده است و طرف مقابل خریدار. به همین دلیل عنوان درست این اسناد بیع‌نامه است یعنی سند بیع و در واقع واژه‌ی مبایعه نامه یک غلط مصطلح است به این خاطر ما در این نوشته از بیع نامه استفاده می‌کنیم در واقع مبایعه نامه و بیع نامه در عرف و عوام به یک معناست ولی چون از لحاظ دقیق علمی با هم تفاوت داشتند، این مطلب را یادآوری کردیم. ‬‬

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‫کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‫کنند. ‬‬

اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‫شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری می‫توان از بیع‫نامه استفاده کرد. بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.

و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.

و نکته‌ی بعدی در تعریف فوق این است که بیع‌نامه یک سند عادی است. برای روشن شدن مفهوم سند عادی باید سند رسمی را تعریف کنیم. سند رسمی، سندی است که توسط مأموران رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم می‌شود مثلا شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی است. به‌طور کل اسنادی که در دفترخانه تنظیم می‌شوند بیشتر به عنوان سند رسمی نزد مردم آشنا هستند.

در تفاوت سند رسمی با عادی که بیع‌نامه هم جزو آن است باید بگوییم که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها از جمله وراث الزام‌آور است.

بنابراین از آنچه گفته شد به طور خلاصه نتیجه می‌گیریم که بیع‌نامه که سند عادی است بین دو طرف الزام‫آور است و شخص برای الزام طرفی که به تعهدات خویش طبق بیع‫نامه عمل نکرده می‫تواند به دادگاه مراجعه کند و به استناد بیع‫نامه اجبار وی را بخواهد ولی در خصوص بعضی از موارد قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را اجباری کرده است و مثال بارز آن در خصوص املاک است که طبق مقررات قانون ثبت افراد مکلفند نقل و انتقال املاک خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و سند رسمی دریافت کنند. باید به این نکته توجه شود که حتی در خصوص املاک که قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت اجباری کرده است به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک می‫شود چون در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن عقود است ولی چون به موجب قوانین ثبت فقط کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته می‫شود اگر سند رسمی تنظیم نشود شخص خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.

زمانی که خریدار و فروشنده بر اساس حسن نیت و صداقت در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند و به تنظیم سند انتقال مبادرت می‫کنند مشکلی نیست ولی اغلب افراد در خصوص مرحله‌ی قبل از آن یعنی چگونگی نحوه‌ی تنظیم بیع‌نامه نگرانی دارند چرا که پبش از تنظیم سند رسمی معمولا افراد بیع‌نامه تنظیم می‌کنند و همیشه این دغدغه را دارند که چگونه بیع‌نامه را تنظیم کنند که کمترین خطر را متوجه خود کنند و ما در ادامه به نحوه‌ی تنظیم بیع‌نامه از جانب خریدار و فروشنده هر دو می‌پردازیم.‬‬‬‬‬

تنظیم مبایعه نامه