در عصر مدرن به دنبال تخصصی شدن جنبه‌های مختلف زندگی انسان‌ها، وابستگی افراد جامعه به یکدیگر برای تأمین نیازهای خود افزایش یافته است. افزایش چنین وابستگی‌ای موجب ظهور و بروز انواع روابط اجتماعی گردیده است؛ به گونه‌ای که در حال حاضر کمتر رابطه‌ای را می‌توان یافت که صرفا جنبه‌ی فردی داشته و عاری از هر نوع آثار اجتماعی باشد. روابط اجتماعی به تَبَع ماهیت خود دارای آثار اجتماعی هستند؛ یعنی علاوه بر طرفین رابطه، بر افراد دیگری در سطح جامعه نیز تأثیر می‌گذارند و برای آنان حقوق و تکالیفی را به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم ایجاد می‌کنند. بر این اساس ضرورت دارد که این روابط اجتماعی هم نسبت به طرفین رابطه و هم نسبت به اشخاص ثالثی که به صورت غیرمستقیم تحت تأثیر این رابطه قرار دارند، ساماندهی شود. مسئولیت ساماندهی این روابط در سطح جامعه را نهادی تحت عنوان قانون ایفا می‌کند. قوانینی که از سوی نهادهای رسمی جامعه (مجلس) تصویب می‌شوند، حقوق و تکالیف طرفین روابط اجتماعی و هر فرد مرتبط با این روابط را تعیین می‌کنند. آشنایی با کاربرد قوانین مربوط به هریک از این روابط برای جلوگیری از ظهور و بروز اختلافات و همچنین حل و فصل مسالمت آمیز آنها ضرورت دارد. یکی از رایج‌ترین روابطی که میان افراد جامعه برقرار می‌شود، رابطه‌ی استیجاری و یا قانون مالک و مستاجر است که در این مقاله به شرح آن خواهیم پرداخت.
رابطه‌ی استیجاری در قالب قرارداد اجاره میان افراد جامعه شکل می‌گیرد و دارای چهار رکن است:
- موجر (اجاره دهنده)؛
- مستأجر (اجاره کننده)؛
- عین مستأجره (آنچه اجاره داده می‌شود)؛
- اجاره‌بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می‌کند).
این رابطه که در قالب عقد اجاره برقرار می‌شود، حقوق و تکالیفی را برای موجر، مستأجر و افراد دیگر به وجود می‌آورد و علاوه بر این شامل برخی ضوابط در خصوص عین مستأجره می‌شود. بر این اساس به‌منظور ساماندهی این رابطه قوانینی تصویب شده است که برخی از آنها از لحاظ عنوان، عام و برخی دیگر خاص هستند. با توجه به این که قراردادهای اجاره تابع دو قانون یعنی قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر هستند، برای پرداختن به کاربرد قوانین مرتبط با روابط موجر و مستأجر، ابتدا به قانون مدنی و سپس به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره خواهیم کرد.
روابط موجر و مستأجر در قانون مدنی
قانون مدنی مهم‌ترین قانونی است که بخش عمده‌ای از قواعد و شرایط عام و اختصاصی حاکم بر روابط میان افراد یک جامعه را تبیین نموده است. قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ به تصویب رسیده است و مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ آن، به بیان قواعدِ کلی و عامِ مرتبط با عقد اجاره اختصاص یافته است. مطابق آنچه در این مواد ذکر شده است عین مستأجره در عقد اجاره می‌تواند شخص، شیء یا حیوان باشد و موارد اجارهی اشخاص نیز اجارهی خدمه و کارگر و همچنین اجارهی متصدی حمل‌ونقل را در برمی‌گیرد؛ یعنی قانون مدنی مشخص نموده است که قرارداد اجاره نسبت به چه اموری می‌تواند منعقد شود. در این مواد ابتدا تعریف حقوقی عقد اجاره بیان شده و سپس قواعد حاکم بر آن تبیین شده است که از مهم‌ترین این قواعد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- نحوه‌ی انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هریک از طرفین آن (موجر و مستأجر) را مشخص نموده است.
- شرایط و ضوابطی را که باید در انعقاد عقد اجاره رعایت شود، تعیین کرده است؛ مانند آنکه در ماده‌ی ۴۶۸ قانون مدنی تصریح شده است که حتما باید در عقد اجاره مدت اجاره مشخص شود و در غیراین‌صورت عقد باطل خواهد بود.
- ضوابط و شرایط مربوط به عین مستأجره را مورد اشاره قرار داده است.
- مشخص کرده است که اگر چنانچه هریک از طرفین به تکالیفی که طبق این قرارداد برای آنها ایجاد شده است عمل ننمایند، طرف مقابل چه اقدامی می‌تواند انجام دهد.
- مشخص کرده است که در صورت وجود چه شرایطی طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند (برهم بزنند) و همچنین در چه مواقعی عقد منفسخ می‌شود (خود به خود از بین می‌رود).
- در این مواد پیش‌بینی شده است که طرفین قرارداد اجاره در خصوص چه مواردی می‌توانند براساس توافق طرفینی خود عمل کنند و در چه مواردی ملزم هستند براساس آنچه قانون تعیین نموده است عمل کنند.
قواعد مرتبط با روابط موجر و مستأجر در قانون مالک و مستاجر
علاوه بر پیش‌بینی قواعدی به‌صورت عام و کلی در قانون مدنی درخصوص قرارداد اجاره که به‌طور عمده حقوق و تکالیف هریک از طرفین قرارداد و ضمانت اجرای عدم پای‌بندی به این تکالیف را مشخص نموده است، در خصوص قرارداد اجاره قانونی تحت عنوان قانون روابط موجر و مستأجر تصویب شده است. این قانون نخستین بار در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است و پس از آن چندین مرتبه، اصلاح و در برخی موارد، موادی به آن الحاق شده است اما آنچه در حال حاضر در محاکم اجرا می‌شود، آخرین اصلاحیه‌ی این قانون در سال ۱۳۷۶ است. قانون روابط موجر و مستأجر شامل ۱۳ ماده است و مهم‌ترین نکاتی که در این مواد مورد تأکید قرار گرفته است عبارتند از:
الف. شرایطی که باید برای انعقاد قرارداد اجاره از لحاظ شکلی رعایت شود تا بتوان گفت قرارداد اعتبار دارد و می‌توان در محاکم به آن استناد نمود؛ برای مثال مطابق ماده‌ی دوم این قانون باید آن دسته از قراردادهای اجاره که به‌صورت عادی منعقد می‌شوند توسط دو نفر مورد اعتماد به‌عنوان شاهد گواهی شوند و همچنین نسخه‌های این قرارداد توسط طرفین امضا شود.
ب. تعیین شرایط و فرایندی که در صورت پایان مدت عقد اجاره باید طی شود تا موجر بتواند اقدام به تخلیه‌ی عین مستأجره نماید و همچنین ارائه‌ی راهکارهایی که موجر می‌تواند در صورت ادعای ورود خسارت به مال مورد اجاره از طریق آن دادخواست خود را پیگیری نماید.
پ. تعیین این موضوع که چنانچه مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد و طرفین بر تمدید آن توافق نکنند، مستأجر دارای چه حقوقی است و چگونه می‌تواند به حقوق خود دست یابد.
ت. پرداختن به این موضوع که حق سرقفلی چه نوع حقی بوده است، شرایط آن چیست، چگونه به وجود آمده و چگونه ساقط می‌شود و از بین می‌رود.
به‌طور کلی چنین می‌توان گفت که قانون مدنی در خصوص عقد اجاره قواعدی را به‌صورت ماهوی پیش‌بینی کرده است؛ یعنی موادی که در قانون مدنی در خصوص عقد اجاره مورد اشاره قرار گرفته‌اند به این موضوع می‌پردازند که اساسا باید یک قرارداد اجاره به چه نحوی منعقد شود و چه شرایطی باید در آن رعایت گردد تا بتوان گفت که این عقد صحیح است و هر دو طرف باید به آن پای‌بند باشند. در مقابل قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر در چند ماده و به‌صورت محدود درصدد بیان این مطلب است که چه شرایطی باید وجود داشته باشد تا بتوان به قراردادی که منعقد شده است، در محاکم استناد نمود. برای مثال در صورتی که در قرارداد اجاره امضای موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، طرفین نمی‌توانند آن را در محاکم مورد استناد قرار بدهند و براین اساس امکان دارد از حقوق خود محروم شوند. علاوه بر این، قانون روابط موجر و مستأجر مشخص نموده است که چه مراحلی برای بازپس گرفتن مال مورد اجاره از مستأجر باید طی شود.
تفاوت کاربرد این دو قانون در روابط مالک و مستأجر با مثال زیر به روشنی مشخص می‌شود:
مطابق ماده‌ی ۴۹۴ قانون مدنی در صورت پایان یافتن مدت اجارهی عقد اجاره از بین می‌رود اما اینکه موجر باید چه فرایندی را طی کند تا بتواند تخلیه‌ی عین مستأجره را درخواست کند، موضوعی است که ماده‌ی ۳ قانون روابط موجر و مستأجر به آن پرداخته است.
