عقد اجاره چه نوع عقدی است؟

اگر به قانون مدنی مراجعه کنید و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خانه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بیندازید، با تعریفی یک خطی که قانون­گذار برای این قرارداد ذکر کرده­ است، روبه‌رو خواهید شد. درماده­‌ی ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به‌عنوان عقدی تعریف شده ­است که در اثر آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می­‌گردد. بنابراین در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می­‌کند اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیست، لازم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است. این ارکان عبارتند از:

1. مؤجر (مالک یا اجاره‌دهنده)؛
2. مستأجر (اجاره‌کننده)؛
3. عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)؛
4. اجاره‌بها (بهایی که اجاره‌کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می­‌کند).

مالک عین و مالک منافع

همان‌طور که ذکر شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد اجاره ملک، مستأجر مالک منافع مالی می­‌شود که آن را اجاره کرده­ است اما مقصود از مالکیت منافع چیست؟

برای پاسخ به این پرسش می‌­توان این­گونه بیان نمود که هر مالی دو بُعد دارد؛ عین و منفعت. عین همان جنبه­‌ی فیزیکی و محسوس مال است؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده است اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به‌عبارت بهتر محسوس نیست. اگر شخصی مالک عین یک مال باشد، اصولا مالک منافع آن هم هست و در این صورت می­‌تواند هر نوع بهره‌ی دلخواه را از مال خود ببرد. اما در برخی مواقع نیز یک مال می­‌تواند دو مالک داشته باشد؛ به‌گونه‌­ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع آن باشد. در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می­‌شود در واقع دو مالک دارد که در آن موجر یا اجاره‌دهنده، مالک عین مال است و مستأجر، مالک منافع آن. در واقع مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر آن­چه اجاره کرده ­است تسلط پیدا می‌­کند و می‌­تواند از آن بهره ببرد. لازم به ذکر است که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه­‌ی بالاتری قرار دارد و اختیارات بیش­تری را نیز برای مالک فراهم می­‌کند.

برای مثال شخصی که مالک عین یک مال است می­‌تواند آن را بفروشد یا به شخص دیگری اجاره دهد اما مستأجر که مالک منافع است، نمی­‌تواند مورد اجاره را بفروشد بلکه صرفا می‌تواند آن­ را به دیگری اجاره بدهد مگر این­که اجاره­‌دهنده در قرارداد چنین حقی را از او سلب کرده باشد. در واقع چنانچه مالک یا اجاره‌­دهنده، حق اجاره دادن ملک را از مستأجر سلب نکند و چنین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می‌­تواند مالی را که اجاره کرده است به شخص دیگری اجاره دهد. بنابراین حق اجاره دادن هم حقی برای مستأجر است که می­‌تواند توسط مالک از وی سلب شود.

در صورتی که شخصی مال خود را اجاره دهد، با توجه به این­که مالکیت منافع آن را به شخص دیگری واگذار کرده ­است، میزان اختیارات وی نسبت به مال خود کمتر می­­‌شود؛ برای مثال پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظف است مورد اجاره را به اجاره­‌گیرنده تحویل بدهد و نباید کاری کند که در بهره‌بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شود.

مسئولیت‌های بعد از انعقاد قرارداد

پس از انعقاد یا شکل‌­گیری عقد اجاره، حقوق و تکالیفی برای هریک از طرفین به‌وجود می‌­آید. برای مثال به‌عنوان یکی از مهم­‌ترین تکالیف مالک (اجار‌ه‌دهنده) می‌­توان به این مورد اشاره کرد که مالک موظف است مالی را که اجاره داده است در اختیار مستأجر قرار دهد به‌گونه‌­ای که وی بتواند از آن به‌طور کامل بهره ببرد. در صورتی که اجاره­‌دهنده از انجام این تکلیف خودداری کند، می‌­توان از دادگاه اجبار او را درخواست نمود و چنانچه اجبار وی ممکن نباشد، مستأجر می­‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید (برهم­ بزند).

در مقابل وی مستأجر هم موظف است که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره‌­بها را به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستأجر در موعد مقرر در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت نکند، اجاره‌­دهنده در ابتدا باید برای او اظهارنامه‌­ای ارسال نماید. اگر در طول یک سال دو مرتبه به علت عدم پرداخت اجاره‌­بها این کار را انجام دهد ولی مستأجر هم­چنان اجاره‌­بهای خود را نپردازد، مالک می­‌تواند از دادگاه بخواهد که حکم تخلیه را صادر نماید. بنابراین مالک نمی‌­تواند به صرف یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر، برای تخلیه­‌ی ملک درخواست نماید. هم­چنین باید توجه نمود که اگر چنان­چه مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌ باشد، در صورتی می­‌تواند تخلیه ملک خود را از مستأجر درخواست نماید که این وجه را به مستأجر پرداخت نماید. در عرف به مبلغی که مستأجر در ابتدا به‌عنوان تضمین به مالک پرداخت می‌­کند، رهن گفته می­‌شود.

ویژگی­‌های قرارداد اجاره

تأمل و دقت در مواد قانونی ما را به این نتیجه می­‌رساند که قرارداد اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهم است. این ویژگی‌­ها عبارتند از:

الف. معوض بودن

قرارداد اجاره معوض (غیررایگان) است؛ یعنی همان­‌گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌­شود و می‌­تواند از آن بهره ببرد، در عین حال نیز موظف است که مبلغ معینی را به عنوان اجاره‌­بها به مالک یا اجاره­‌دهنده بپردازد یا اینکه تعهد به پرداخت آن نماید. این­که چه مبلغی و در چه بازه­‌ی زمانی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک باید پرداخت شود، به توافق مالک و مستأجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این­گونه توافق کنند که مستأجر به‌طور کلی اجاره‌­بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود. منظور از باطل بودن قرارداد اجاره نیز به معنای این است که این قرارداد هیچ اثری نخواهد داشت و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده ­است.

معمولا در عرف به این ترتیب است که مستأجر به‌صورت ماهیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستأجر موظف است در همان زمانِ انعقادِ قرارداد آن را بپردازد. به‌عبارت بهتر، اگر طرفینِ قرارداد اجاره تصمیم دارند که اجاره‌بها در بازه­‌ی زمانی خاصی پرداخت شود باید آن را در قرارداد به صراحت بیان کنند.

ب. موقت بودن

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت­‌دار است و نمی‌تواند به‌صورت دائمی منعقد شود. در واقع در این قرارداد مالکیت منافع برای مدت خاصی به مستأجر انتقال پیدا می­ کند و پس از پایان این مدت باید مستأجر آن­چه را اجاره کرده ­است به مالک آن بازگرداند. به همین علت اگر در قرارداد اجاره مدت زمان آن مشخص نشود یا اگر طرفین با هم توافق کنند که این قرارداد به صورت دائمی منعقد شود، قرارداد باطل خواهد بود. علت اهمیت موقت (غیردائمی) بودن عقد اجاره آن است که اگر یک نفر مالک یک مال باشد و آن را به‌صورت دائمی به یک شخص اجاره دهد با توجه به این­که در این مدت مال در اختیار مستأجر خواهد بود و خودش نمی‌­تواند از آن استفاده نماید، در واقع مالکیت­ او یک مالکیت متزلزل خواهد بود زیرا در عین حال که مالک یک مال است اما برای همیشه امکان استفاده از آن را از دست می‌­دهد.