حق شفعه چیست؛ آشنایی با شرایط ایجاد و ویژگی‌های آن

۱. حقی مالی است

در قانون به تملکِ (مالک شدن) سهمِ فروخته شده، حق شفعه می‌گویند. دلیل آن حفظ منافع شریک است تا در مال مشترکش احساس امنیت و اطمینان کند. به این دلیل حقی مالی است که این حق، وسیله‌ی تحصیل مال است و فرد می‌تواند با استفاده از این ابزار، مال را تملک کند.

از این رو صاحب حق شفعه (شفیع) می‌تواند یا از آن استفاده کند یا آن را اسقاط نماید (یعنی از آن صرف نظر کند) اما نمی‌تواند خود، آن را منتقل کند؛ مگر به‌وسیله‌‌ی ارث که حق به وراث می‌رسد. به عبارت ساده‌تر، شفیع می‌تواند از حق خود صرف نظر کند و سهم فروخته شده‌ی شریک خود را تملک ننماید ولی نمی‌تواند حقِ مزبور را به شخص ثالثی منتقل کند و به او اجازه‌ی اعمال حق شفعه را بدهد.

حق شفعه به تنهایی قابل داد و ستد نیست زیرا بودنش، وابسته به مالِ مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد.

همچنین حق شفعه نسبت به مالِ غیرمنقول تحقق می‌یابد.

۲. حقی عینی است

حق عینی حقی است که مستقیما نسبت به یک مال محقق می‌شود. برای نمونه بیع (خرید و فروش) از جمله عقودی است که مستقیما حقی را برای خریدار نسبت به مالِ خریداری شده ایجاد می‌کند. حق شفعه هم همین‌گونه است و شفیع مستقیما بر سهم شریک خود حق پیدا می‌کند. این حق نیازی به الزام خریدار به انتقال مال ندارد و حق تملک را مستقیما به شفیع می‌دهد. از طرفی شفیع نیازمند اقامه‌‌ی دعوا برای اثبات ادعای خود است که نشانه‌‌ی اراده و اعلام او برای استفاده از حق شفعه است. به دلیل عینی بودن حق ایجاد شده، دادگاه صرفا وظیفه‌‌ی صدورِ حکمِ اعلامی را دارد. یعنی تنها مالکیت شفیع را اعلام می‌کند زیرا این حق از قبل به وجود آمده است.

همچنین شفیع می‌تواند:

• به دلیل داشتن حق عینی تمامی معاملات معارض را با اقامه‌‌ی دعوا باطل کند. مطابق قانون: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»
• در صورت ورشکستگی شریک، با اخذ به شفعه شفیع،‌ طلبکاران حق توقیف این مال را نخواهند داشت و در تملک، حق تقدم با شفیع است.

۳. به ارث می‌رسد

این حق را زن نیز به ارث می‌برد، حتی اگر زمین باشد.

باید گفت که اگر یکی از وراث حق خود را ساقط کند،‌ این حق تنها «به صورت کامل» برای سایرین باقی خواهد ماند. طبق قانون: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مَبیع اجرا نمایند.»

۴. فوری است

شفیع باید هرچه سریع‌تر «اراده» خود را برای استفاده از حق اعلام کند. در غیر این‌صورت می‌توان به طور ضمنی این تعلل را انصراف و اسقاط حق (صرف نظر کردن از حق) دانست.

همچنان که در قانون مدنی آمده است: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.»

اجرای حق شفعه

طبق قانون، حق شفعه فوری است و این فوری بودن بسته به عرف و عادت مردم متفاوت است. این تاریخ از هنگام مطلع شدن شفیع از انعقاد عقد بیع شروع می‌شود. اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است و خریدار بارِ اثباتِ اطلاع داشتن او را به دوش خواهد کشید.

همچنین عادلانه به نظر نمی‌رسد که شفیع مقداری از ملک را اخذ به شفعه نماید و مقداری را نه (مثلا به دلیل نامرغوب بودن قسمتی از ملک). به همین دلیل در قانون آمده است که:

«حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»

بنابراین شفیع یا باید تمامی سهم شریک خود را تملک نماید یا باید از تمامی آن صرف نظر کند و نمی‌تواند حق خود را نسبت به مقداری از مال اعمال کند.

اجرای حق منوط به تأمین ثمن توسط شفیع است و باید در صندوق دادگستری یا صندوق ثبت سپرده شود و خریدار را از جبران ثمنی که قبلا پرداخته است، مطمئن کند. سپس شفیع می‌تواند اخذ به شفعه نماید. البته که اهمال در پرداخت پول خریدار می‌تواند قرینه‌ای برای اسقاط حق شفیع باشد.

آثار اجرای حق شفعه

سهمی که فروخته شده بود در ازای پرداخت ثمن به تملیک شفیع درخواهد آمد. همچنین کلیه‌‌ی معاملاتی که خریدار بعد از به‌دست آوردن ملک انجام داده بود باطل می‌شود و نسبت به شفیع قابل استناد نیست.

گاه ممکن است به غیر از اسقاط حق توسط شفیع،‌ این حق به صورت قهری و غیر ارادی زايل شود یعنی در اثرِ از بین رفتن مال؛ که در اینجا حق شفعه به دلیل تلف شدن مال از بین می‌رود.

در انتها باید گفت دعوای اخذ به شفعه به این دلیل که در رابطه با تملیک مالِ غیرمنقول است،‌ باید در دادگاهِ محلِ وقوع ملک، به طرفیت خریدار طرح گردد.