گاهی اتفاق می‌افتد که شخصی تمایل داشته باشد استفاده و نفع ملک خود را به دیگری انتقال دهد اما مالکیت آن را برای خود حفظ نماید؛ در اینجا ما شاهد انتقال «حق انتفاع» هستیم که دارای آثار و تکالیف قانونیِ مخصوص خود است. تعریف آن در ماده‌ی ۴۰ قانون مدنی چنین آمده است: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به‌موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.»
واژه‌ی انتفاع از ریشه‌ی «نفع» گرفته شده و به معنای بهره و سود بردن است. در حق انتفاع یک ملک یا مالی قابل بقا موضوعِ قرارداد وجود دارد اما دو شخص بر آن (مال یا ملک) در حدود حقوق قانونی خود تسلط دارند:
- شخص اول؛ صاحب ملک یا مالِ موضوعِ قراردادِ انتفاع واقع شده (مالک)
- شخص دوم؛ کسی که حق انتفاع به او واگذار شده است (منتفِع)
انواع حق انتفاع
در قانون مدنی حق انتفاع دارای اقسام گوناگون و شاخه‌های متفاوتی است:
۱. عمری [عُ م را]
در این شکل از حق انتفاع، به مدت طول عمر مالک یا منتفع یا هر شخص معلوم و مشخصِ دیگری حق واگذار می‌گردد و با فوت آن شخص قرارداد خودبه‌خود منقضی می شود. ماده‌ی ۴۱ قانون مدنی: «عمری حقی انتفاعی است که به‌موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد.»
۲. رقبی [رُ ق با]
در این قسم از حق انتفاع نیز مدت زمان اعتبار قرارداد توسط مالک تعیین می‌شود و ارتباطی به طول عمر اشخاص ندارد. ماده‌ی ۴۱ قانون مدنی: «رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می‌گردد.»
۳. سُکنی
در این مورد نیازی به تعیین مدت زمان نیست و تا زمانی که مالک در قید حیات است یا از تصمیمِ خود مبنی بر انتقال حق انتفاع رجوع نکرده است، حق مزبور به سودِ منتفع پابرجاست. طبق ماده‌ی ۴۳ قانون مدنی: «اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد سکنی یا حق سکنی نامیده می‌شود و این حق ممکن است به طریق عمری یا به طریق رقبی برقرار شود.»
۴. حبس مطلق
اگر مالک به صورت مطلق و بدون تعیین مدت، انتفاع از مال یا ملک خود را به دیگری واگذار نماید، حبس مطلق است و تا زمان فوت مالک یا رجوع او، این قرارداد اعتبار دارد. طبق ماده‌ی ۴۴ قانون مدنی: «در صورتی‌که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند.»
۵. وقف
در این قرارداد استثنائا رابطه‌ی مالکیتی که بین ملک و مالک برقرار بود برای همیشه قطع می‌شود و منافع ملک به نیتی که صاحب اصلی آن داشته است، تا ابد اختصاص می‌یابد.
زمانی که شکل انتقال حق انتفاع توسط طرفین انتخاب شد، مالک و منتفع با انعقاد قرارداد قصد خود را اعلام می‌کنند و سپس مالک با به تصرف دادن موضوع حق انتفاع (مال یا ملک) این قرارداد را کامل می‌کند؛ اما اگر موضوع قرارداد قابلیت تحویل به منتفع را نداشته باشد یا منتفع نتواند آن را قبض و تصرف کند، هیچ حقی ایجاد نمی‌شود و عقد صحیح نیست. همچنین این واگذاری حق انتفاع می‌تواند دربرابر عوض و دریافت باشد یا اینکه رایگان باشد.
تکالیف منتفع پس از انعقاد قرارداد
- منتفع نباید از حق خویش سوءِاستفاده کند بلکه باید در حد معمول و مطابق عرف و چنانچه مالک روش و معیاری را مشخص نموده باشد، مطابق آن از مال یا ملک استفاده نماید. به علاوه نباید مصرف مال را تغییر دهد، برای مثال اگر حق انتفاع از ثمرات باغ سیب به او واگذار شده، نباید درخت پرتقال در آن بکارد تا محصول پرتقال برداشت کند.
- منتفع باید از مال یا ملک مورد نظر حفاظت کند و از اعمالی که به آن زیان می‌رساند اجتناب کند.
- منتفع نسبت به مخارج و هزینه‌هایی که برای بهره‌وری و سود بردن از مال یا ملک لازم باشد، شخصا مسئول است و مالک در این‌باره تکلیفی ندارد (مالک نیز در جایگاه خود نسبت به مخارجی که برای نگهداری از اصل مال یا ملک نیاز باشد مسئول است).
حق انتفاع چگونه پایان می‌یابد؟
در موارد متعددی قرارداد حق انتفاع پایان می‌یابد از جمله:
۱. انقضای مدت قرارداد
مثلا در مورد عمری با فوت شخصی که حق انتفاع به مدت عمر او برقرار گشته است یا در وقف با انقراض طبقات موقوف علیهم (افرادی که وقف به آنها اختصاص داده شده است).
۲. تلف مال موضوع حق
اگر مال یا ملک از بین برود، دیگر سببی برای بهره‌برداری منتفع نیست و حق او نیز خود به خود زایل می‌شود؛ اما در صورتی‌که بخشی از مال تلف شود، حق منتفع نسبت به بخشِ درگیرِ مال که هنوز پابرجاست، باقی می‌ماند.
۳. اعراض منتفع از حق خود
اگر منتفع از حق خود بگذرد و آن را اسقاط کند -چه به صورت قرارداد و چه به صورت بیان اراده‌ی مستقیم- قرارداد انتفاع پایان می‌یابد.
۴. فک ملک
این مورد درصورتی رخ می‌دهد که به حکم دادگاه و به موجب قانون ملک یا مال از ملکیت مالک خارج گردد برای مثال ملک ملی اعلام شود.
۵. شرط خیار
زمانی‌که برای مالک حق فسخی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد و مالک نیز از آن استفاده کند (تنها در مورد وقف باید اظهار داشت که شرط خیار در آن خلاف ذات عقد است و امکان ندارد)
۶. جلوگیری از اعمال حق در ده سال
اگر ده سال از تاریخ انعقاد قراردادِ برقراری حق انتفاع بگذرد و منتفع نتواند از حق خود استفاده کند، دیگر نمی‌تواند ادعایی بر آن داشته باشد و قرارداد زایل گشته است (در مورد وقف استثنائا مدت مزبور بیست سال است)
پس از پایان حق انتفاع، منتفع دیگر حقی در مال یا ملک ندارد و موظف است موضوع حق را به صاحب آن بازگرداند.
