زمانی که قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک به اتمام می‌رسد مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را با اذن مالک تمدید کند و باز هم از مورد اجاره استفاده کند یا اینکه پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نماید.
اما در صورتی که مستأجر بدون تمدید اجاره باز هم از مورد اجاره استفاده کند، مستأجر در حکم غاصب است و مالک برای رهایی از تسلط غاصبانه‌ی مستأجر از ملکش، باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند. به عبارت دیگر این دعوا برای پایان بخشیدن به تصرف مستأجر پس از پایان قرارداد، در ملک مورد اجاره است و اگر خود مستأجر شخصا از اجرای حکم سر باز زند، تخلیه به وسیله‌ی نیروی انتظامی صورت می‌پذیرد.
اما گاهی پیش می‌آید که هیچ قراردادی میان مالک و فردِ متصرف منعقد نشده است. در این صورت، مالک برای تسلط بر ملک خود باید دادخواست خلع ید تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.
برای دعوای خلع ید، مالک باید دلایل موجه خود را در خصوص دو مورد اظهار نماید. نخست آنکه باید مدارک مالکیت خود را ارائه کند و اثبات کند که مالکِ حقیقی ملک است. دوم آنکه ثابت نماید طرف دعوا (شخص غاصب) به صورت غیرقانونی و بدون وجود هیچ قراردادی ملک را تصرف کرده است.
اکثر مردم در موقع تقدیم دادخواستِ دعوای خلع ید و تخلیه ید دچار اشتباه می‌شوند و این باعث اطاله‌ی دادرسی و عدم نتیجه‌ی مثبت می‌شود. بنابراین برای روشن شدن هرچه بیشتر موضوعات فوق لازم است به تفاوت‌های موجود میان آنها اشاره کرد.
تفاوت‌های دعوای خلع ید و تخلیه ید
- دعوای تخلیه ید جز دعاوی غیر مالی و دعوای خلع ید جز دعاوی مالی است. بنابراین هزینه دادرسی دعوای تخلیه ید از دعوای خلع ید کمتر است. این هزینه برای دعوای خلع ید هم اکنون معادل ۳ درصد ارزشِ منطقه‌ایِ ملک است.
- دعوای تخلیه علیه کسی طرح می‌شود که قبلا به موجب قرارداد، حق تصرف در ملک را داشته باشد. به عبارت دیگر طرف دعوای تخلیه شخصی است که از ابتدا غاصب نبوده و به موجب قرارداد، اجازه‌ی تصرف در ملک را داشته است ولی حال مدت اذن به پایان رسیده است و در نتیجه او حق ادامه‌ی تصرف را ندارد. این در حالی است که دعوای خلع ید علیه کسی طرح می‌شود که از ابتدا هیچ‌گونه حق تصرفی در ملک نداشته و به صورت غاصبانه آن را به تصرف خود در آورده است.
- مرجع رسیدگی‌کننده به دعوای خلع ید و تخلیه نیز متفاوت است. دعوای خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود درحالی که دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک طرح می‌شود.
- به تناسب تفاوت مراجع رسیدگی‌کننده به این دو دعوا، نتیجه‌ی حاصل از آنها نیز متفاوت است. بدین شکل که در خصوص دعوای تخلیه ید، دستور و در خصوص دعوای خلع ید، حکم صادر می‌شود.
دادخواست‌دهنده باید توجه کند که اگر در نوشتن عنوان دادخواست اشتباه کند منجر به رد دعوا و از بین رفتن هزینه‌ی دادرسی می‌شود.
شرایط ابطال دستور تخلیه
پس از صدور دستور تخلیه، در پاره‌ای موارد مستأجر می‌تواند آن دستور را ابطال نماید. این موارد در ادامه بیان شده‌اند:
- زمانی که مستأجر تمدید اجاره‌نامه را ثابت کند. در این صورت ثابت می‌شود که مستأجر مجاز در ادامه دادن تصرف است و دعوای تخلیه علیه او مصداق پیدا نمی‌کند.
- زمانی که جعلی بودن اجاره‌نامه ثابت شده و مشخص شود که متصرف ملک اصلا مستأجر نبوده که علیه او بتوان دستور تخلیه ید صادر نمود. در این صورت باید به سراغ دعاوی دیگر از جمله خلع ید رفت.
- هرگاه که اثبات شود ملک مورد نظر به شخص دیگری انتقال یافته و در نتیجه موجر سابق سودی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است. به عبارت دیگر مستأجر سابق در طرح دعوای تخلیه ذی‌نفع نبوده است. در این صورت تنها مالک جدید می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید.
در پایان لازم به ذکر است که چه در دعوای خلع ید و چه در دعوای تخلیه، خواهان دعوا (طرح‌کننده دعوا) می‌تواند در ازای مدت زمانی که خوانده (طرف مقابل دعوا) به ناحق در ملک تصرف داشته است، مبلغی پول از او مطالبه نماید. به این پول اجرت المثل می‌گویند که اصولا توسط کارشناس تعیین می‌شود. درواقع اجرت المثل معادل ارزش ملک موضوع دعوا برای مدتی است که به ناحق و بدون اذن و قرارداد در تصرف خوانده بوده است.
